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奉贤探索推出部分宅基地“股权化” 用部分宅基
添加时间:2019-12-18
 

南桥镇首批农民相对集中居住项目签约户可选择用部分宅基地兑换沿街商铺股权。这是奉贤探索宅基地股权化实践所迈出的第一步。

  给村民提供安全合理投资渠道

  几天前,南桥镇吴塘村村民胡耀军接到村干部一通电话,说是签约集中居住的村民可自愿参股投资镇集体所有的物业项目,参股后预期保底收益能达到年化5%。考虑到这笔投资的收益率高于银行存款,同时项目又是镇政府主导的,风险比较小,胡耀军二话没说,成为第一个吃螃蟹的。

  当天与胡耀军一同接到电话的,还有其他八九户村民,最终,他们中的三户同意参股,并获得镇属上海南悦乡村经济发展有限公司颁发的股权证。不日,双方还将签署正式合同。

  根据上海市政府印发的《上海市农村村民住房建设管理办法》测算,集中居住工作推进中选择“上楼”的村民,可按原有宅基地面积获得面积大约180—220平方米不等的住房。然而,吴塘村村民的宅基证上,平均面积达250平方米。也就是说,新房面积不足部分,需要靠货币来补偿。南桥镇的补偿水平,每平方米可达1.71万元。这意味着,原本拥有223平方米宅基地的胡耀军,除了拿到一套近200平方米的房子外,至少还可以拿到30余万元的货币补偿。

  这笔钱怎么用?“我们一家早已搬到镇上,父母的老宅置换‘上楼’后,家里也没有比较紧迫需要花钱的地方,但投资又没有合理渠道。”这时候镇里开始试水“部分宅基地股权化”,相当于给村民提供了一个安全合理的投资渠道。

  首个投资标的项目是一处由镇属企业江海置业公司开发的沿街商铺,大约700余平方米,分成70股。村民想要参与,只需符合两个条件:首先,必须是南桥镇农民相对集中居住项目的签约户;其次,每股30万元整,每户能且仅能参与其中一股。村民在拿到集中居住的货币补偿后,可直接选择参股,相当于将部分宅基地“股权化”处置。

  入股后遇资金急用可随时退股

  给村民颁发股权证的上海南悦乡村经济发展有限公司,是南桥镇专为运营此次推出的沿街商铺这类资产新近成立的。南桥镇党委书记王震说,“这类资产”包括镇里一些优质物业项目,原本由镇属企业运营,自负盈亏,如今拿来给集中居住后的村民作为投资增收渠道。参股后,每户每年至少可拿到5%的保底收益,如果不足,则由财政补贴,优先保障村民利益。如果超过,按当年收益情况返还村民。“站在村民角度,稳赚不赔。”记者进一步咨询律师,对方表示一旦契约生效,村民权益是能得到保障的。

  那么,镇里为什么要做这样的探索?王震表示,农民集中居住后,宅基地没有了,但农用地仍在,意味着农民享受着城镇生活,却不能享受“镇保”,只能拿到每月千余元的“农保”,大致相当于“镇保”收入的一半。“这样的收入水平,无法支撑一个纯农家庭在城市的生活。而即便农民可以拿着货币补偿生活,但毕竟不可持续,依然是坐吃山空,探索尽快见到收益的农民增收路径迫在眉睫。”

  此次推出的部分宅基地“股权化”方案,既不脱离政策实际,又契合了集中居住后村民的实际需求。记者算了一笔账,按照5%保底收益,一个农村家庭一年可增收1.5万元,平均每月增加1000余元,相当于达到“镇保”收入。而此次南悦乡村经济发展有限公司推出的首个标的,原本租金收入已达4%的收益率,如果再加以妥善经营,后续的税收、盈利跟上,给村民的收益完全有望超过5%。

  村民入股后能否退股?王震说,入股村民如遇到资金急用,可以随时退股,并按当期收益予以结算。为定向保证集中居住签约村民的利益,股份不可私人转让,只可与南悦乡村经济发展有限公司进行交易。首批推出的70股交易完毕,后续有参股意愿的村民需排队轮候。

  目前,南桥镇已完成首批吴塘、灵芝、华严、江海四个村328户农户“集中居住”签约工作,村民全部选择“上楼+货币补偿”方案。未来,南桥镇还将陆续完成农民相对集中居住1000户的目标。届时,南悦乡村经济发展有限公司也将跟进推出更多优质物业资产,供集中居住签约村民参与投资,合理保障收益。